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開發特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相布局?

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自國家2016年提出發展特色小鎮以來,特色小鎮正以令人始料不及的速度站上了風口,碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據克而瑞統計,截至2018年7月,TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮項目。

據住建部公布的數據顯示,特色小鎮概念自誕生到現在,全國特色小鎮一共有403個。而事實上,這些特色小鎮項目良莠不齊。一方面,如此多的小鎮如何落地,面臨市場巨大的拷問;另一方面,在政策支持下,小鎮的未來仍值得期待。

“房地產公司做特色小鎮,基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團總經理胡梅林近日在接受《每日經濟新聞》記者專訪時直言,特色小鎮就應該是文化旅游類的企業來做,因為其最直接的轉化就是文旅,且對于城市的需求也穩定,成功率高。

克而瑞發布的2017年度中國特色小城鎮TOP10

七成百強房企爭相布局

國家提出要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。

據住建部公布數據顯示,特色小鎮概念自誕生到現在,全國特色小鎮一共有403個。不過結合尚未公布計劃的省份推算,全國至少將會出現2000多個省級特色小鎮。

克而瑞根據公開資料統計,截至2018年7月,克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目,累計涉及項目數量數百個,房企涉足特色小鎮的數量最多,程度最深。

但值得注意的是,房企目前公布的特色小鎮項目六成為意向投資項目,簽約類約三成,開始動工的部分尚不到5%。因此,從大范圍來看,房企特色小鎮進展尚處于初期。

中國房地產金融聯盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種:以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮,以綠城、藍城為代表的農業小鎮,以華僑城為代表的文旅小鎮,以華夏幸福為代表的產業小鎮。

特色小鎮的推動還需要一段時間,與房地產不一樣。房地產是當年建成當年就可以銷售,而特色小鎮是一個自然生長的過程,不但受制于培育,還涉及很多土地政策等。

“政策瓶頸是特色小鎮目前最大的制約,市場瓶頸還是其次。”胡梅林指出,畢竟特色小鎮最重要的意義是盤活存量資產,而存量資產的權屬分散在私人、村集體、國家國有及原來在經營的企業手中,牽扯很多私人利益,可這些都是歷史遺留問題,新政策很難執行解決。此外,特色小鎮其實是過去與未來的疊加,既要保留過去的一些文化、歷史經驗,同時也要面向未來,讓年輕人消費,所以產品設計是永遠的課題,也需要看企業的經營水平。

做特色小鎮是百年思維

眾多房企紛紛搶占特色小鎮的風口,但至今并沒有哪家是特別成功的,都處于探索中。

“房地產公司做特色小鎮,基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來,政府、資本、企業三者誰也離不開誰。操盤手一定是企業;政府是引導為主,并解決一些歷史遺留問題,同時出臺更多政策來支持小鎮的發展;而資本要扮好前期的利潤分配等問題。

特色小鎮目前談不上盲目擴張發展,因為中國的小鎮大概有幾萬個,只是被國家確名的目前是幾百個。胡梅林認為,特色小鎮應該說是百年大計,是中國最后一塊最大的內生性增長內容,整個行業發展很有前景,而且是快速發展。

就簡單計算,截至2017年末中國人口城鎮化率達58%,特色小鎮還有42%的發展空間,所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮。

特色小鎮就應該是文化旅游類的企業來做。胡梅林表示,華僑城如今正在“文化+旅游+城鎮化”創新發展模式下建設特色小鎮,目前已在全國布局文旅特色小鎮,這幾年文旅項目投資總和近萬億元,現在大大小小的小鎮已經在推進的約30~40個。

從北京的門頭溝齋堂小鎮、天津西青京杭大運河項目,到杭州塘棲古鎮;從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮,再到深圳的甘坑小鎮、光明小鎮、大鵬所城、鳳凰古鎮,還有西安、鄭州的文旅項目,以及海南和云南的古村落……華僑城結合各地的地域文化及產業特色,打造獨特的小鎮運營模式。

在政策的導向下,眾多房企搶灘布局特色小鎮。但眾所周知,文旅特色小鎮項目投資大,落地難。據克而瑞實地調研反饋情況來看,部分企業存在借助特色小鎮名義通過捆綁資源拿地,但獲得土地后,不少項目存在基礎建設、產業培育讓位于地產銷售的現象。

胡梅林提醒稱,房地產企業做特色小鎮要考慮周期問題,做特色小鎮是百年思維,是長周期經營、短周期收益,要考慮每天怎么賺錢;而房地產是賺錢思維,短周期開發、長周期收益,二者剛好是相反的。

同時胡梅林也對《每日經濟新聞》記者指出,至于哪些房企能成功做特色小鎮這個沒有定論,只要現在在做,不倒下就會有未來。關鍵是能不能在短期內找到適合的方向,而整個特色小鎮的大勢是沒問題的。

資金不是問題

《每日經濟新聞》記者注意到,作為華僑城集團旗下旅游與房地產板塊的上市公司,華僑城A今年上半年的旅游業務營收遠低于房地產業務的營收。而華僑城對文旅小鎮項目動輒上千億元的大手筆投資,不免引發業內對其業務及資本面的關注。

財報顯示,華僑城A上半年實現營業收入147.18億元,同比增長6.74%。其中旅游業務收入同比下降了27.31%至46.75億元,房地產結轉收入則同比增長了39.05%至98.97億元。

除此之外,華僑城對資金的需求從其借款金額可探之一二。據華僑城A披露的數據顯示,2018年1~6月,華僑城A累計新增借款金額為287.27億元,已超過2017年前7個月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元,各類債券及非金融企業融資工具94.71億元,期末負債924.73億元。

半年報數據顯示,期內華僑城A籌資流入709.93億元,償債支出393.78億元,籌資性現金流凈額同比增長40.56%至296.49億元。期末現金增加140.94億元至416.20億元,一年內到期負債129.79億元,償債壓力不大。

值得一提的是,今年上半年華僑城A資產負債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示,報告期內,公司通過直接融資、發行債券、集團委貸、保險債權等方式獲取低成本資金,上半年公司全部有息負債的綜合資金成本為5.07%。

關于融資渠道,華僑城A方面透露,目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資:一是通過公司控股股東華僑城集團委托貸款,為公司發展提供資金支持;二是通過發行公司債募集資金;三是通過資產證券化項目融資。

胡梅林告訴《每日經濟新聞》記者,經過改革開放這么多年,其實中國不差錢,而是差好項目,F在金融體系已經很發達,只要你的項目能掙錢,也能夠循環起來,資金不是問題。至于華僑城文旅項目的資金來源,胡梅林表示主要是集團投資、基金私募以及金融機構投資等。

特色小鎮的原創IP

“特色小鎮不像房地產”,胡梅林認為,文旅小鎮要挖掘傳統文化,形成原創IP,與小鎮開發相結合,形成新的特色小鎮發展模式。

經過30多年的文旅經驗積累及實踐,華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮探索了兩年后發現小鎮有自己的規律,而不是去套用大旅游、商業街、特色景點等概念,小鎮應該按照一種生活的模式去做,才能夠生生不息。

所謂的“DFCCW五維模型”,具體來講,第一是Door(入口),小鎮必須成為一個入口,否則就很難賺錢,如今IP是最大的入口;有了入口后,自然就有Flow(流量),這就是互聯網思維 ;有了入口和流量,就需要Change(轉化),旅游服務的“吃、住、行、游、娛、購”六大要素都會轉化;轉化希望能夠成為Consume(消費),特色小鎮是純消費,且是零售型的消費;而所有的消費都要圍繞Week(一周)循環,成為日常的一種生活街區。

那么“五維模型”到底能帶來多大的流量和效益?以華僑城擬投資500億元的首個“文化+旅游+城鎮化”小鎮——甘坑小鎮為例,胡梅林介紹到,從今年暑假到現在為止,甘坑小鎮的平時流量又翻了一番,至于周末流量,去年以來就已完全飽和,一天基本可達到2~3萬的流量。如今主要是周一到周五的消費整體提升,從最早的一兩百人到之后的一兩千人再到現在的五六千人,“尤其是夜間消費的提升,公司也提供了夜間消費的系列內容,F在很多人晚上十一二點多還會來小鎮消費,過去六點多就沒有人了,所以這是一個很大的變化。”

“目前‘五維模型’已在甘坑小鎮運用,接下來的特色小鎮將復制該模型進行驗證,例如成都的洛帶小鎮、惠州的秋長吉他小鎮等等。”胡梅林告訴《每日經濟新聞》記者。

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