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房企“抄底”補庫存 規模戰爭遠未終結

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房企“開學季”: 亮眼中報背后的新考驗

在史上最長的一段樓市調控周期中,上市房企陸續發布2018年上半年業績報告。從公告來看,在過往1—2年銷售規模的高歌猛進下,主流房企大多能獲得不俗的銷售業績,且行業平均利潤率也有所提升。

不過,大公司亮眼的業績并不能完全掩蓋行業所面臨的隱憂。隨著樓市調控的進一步深化,以及熱點城市庫存的消耗,市場的基本面已經發生變化。在此背景下,行業的競爭也日趨激烈,行業集中度的提升不可逆轉。那些規模偏小、發展較慢的中小房企則面臨著較大的經營困境。(黃鍇)

雖然近年來房企的銷售規模普遍向好,但補庫存的步伐一刻也未停歇。

根據Wind的數據,截至今年上半年,110家A股上市房企的存貨為4.77萬億元,比上年末增長4300億,增幅約為9%。與2016年末的水平相比,增幅約為28%。港股上市房企中,大部分企業的土地儲備和庫存規模也有所增加。

當然,這種增加主要出現在大中型房企中,部分小型企業的庫存規模反而下滑,凸顯出行業進一步分化的大勢。

按照“低點時拿地、高點時賣房”的慣常邏輯,補庫存行動的大規模展開,通常意味著市場已經進入下行周期?紤]到全國房地產銷售規模連續兩年創下歷史新高,很難進一步增長,這一判斷不無道理。

分析人士認為,此前的補庫存行動恐怕僅僅是個開始。一方面,對規模的追求也在驅動房企補充庫存;另一方面,熱點城市的庫存規模普遍下滑,地方政府推地的力度有望加大。因此,通過拿地、并購等方式進行補倉,仍將是房企下一步的重要動作。

“規模導向”驅動力強勁

A股的“存貨”指標,既包括土地儲備,也包括已開工和竣工未售部分,能夠較為完整地反映房企的庫存情況。

按照公告,今年上半年,萬科的存貨規模為6386億元,比上年末增加405億元;與2016年末相比,增加了1711億元,增幅達到36%。

同期,綠地的存貨規模為5106億元,比上年末微降,但明顯高于2016年末的水平。保利、華夏幸福、招商蛇口的存貨分別為4846億元、2441億元和2073億元,近兩年均出現明顯提升。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,房企的補庫存節奏與銷售規模密不可分。通常來講,房企大都會將銷售規模的一定比例用于拿地,從而保持業績的持續性。如果企業想在規模上進行趕超,用于拿地的比例會更多。

他表示,近兩年來,并購市場活躍,一些房企在并購市場大肆出手,也使得存貨規模增加。

促成這種積極性的,是房地產業對規模的追求。易居克而瑞統計,截至目前,有超過六十家的房企提出了近一兩年內實現千億的計劃,多為“第二梯隊”的中型規模房企。這些企業也是此輪補庫存的主力軍,并將繼續保持這種勢頭。

如新城控股在2016年末的存貨規模為395億元,到2017年末就增至764億元,增幅接近100%。截至今年上半年,新城控股的存貨規模再度躍升到1054億元。

近兩年銷售復合增長率接近100%的旭輝,也在今年的中期業績會上表示,“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”其底氣在于,今年旭輝擁有2600億元的可銷售貨值,截至上半年,旭輝的土儲建面達到4040萬平方米。

嚴躍進還指出,由于資金成本低,此前兩年房企融來大筆資金,為拿地和并購提供了足夠的“彈藥”。

但值得注意的是,這種情況僅限于位于行業頭部的大中型房企,部分小型房企的存貨規模下降,顯示出發展的后繼乏力。在Wind統計的110家A股上市房企中,截至今年上半年,有45家房企的存貨規模低于去年年末的水平,以中小企業為主。

在中期業績發布會上,一些企業甚至已不再提及規模。如SOHO中國董事長潘石屹就表示,相比規模和利潤,更在意“能夠把我們的經驗和市場管理的東西持續地發展下去”,“我們還在活著(的時候),更多的房地產公司就不存在了。”

地價平穩有助于“淘地”

今年以來,隨著樓市調控政策的持續加碼,房企的融資成本不斷上升,資金渠道也被大大限制,用于攻城略地的“彈藥”似乎并不充足。但在這個階段,企業似乎迎來了補庫存的另一個契機。

在近期的中期業績會上,合景泰富集團主席孔健岷表示,現在是拿地的好時機,“因為現在拿地相對來講比較劃算,很多是底價成交。”合景泰富地產業務首席執行官蔡風佳進一步補充道,“以前都是搶地,現在變成選地,特別是下半年到明年上半年,為我們選地提供了更多的機會、更多的方式。”

新城控股高級副總裁歐陽捷也認同這一觀點,他表示,“現在正是淘好地的季節”。

這種論點的邏輯在于,樓市調控的持續深入,正在倒逼土地價格下調。而在經過“大浪淘沙”后,實力不足的中小房企被擋在門外,品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

根據中原地產發布的數據,今年以來,土地市場流標流拍數量明顯增多。前8月,一線城市經營性用地流標流拍13宗,去年同期只有4宗;二線城市土地流標流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流標流拍的土地宗數漲幅均超100%,“地王”已經許久不見于市場。

土地流標流拍數量的增加,固然有著出讓條件苛刻等原因,但也側面反映出房企的態度趨于理性,甚少再“一擲千金”。

值得注意的是,這種現象并不能證明土地市場趨于冷淡。歐陽捷認為,由于土地供應量規模較大,土地市場的整體交易仍然十分旺盛,上半年全國土地出讓收入2.7萬億元,同比增長43%,只是高價地數量明顯減少而已。

嚴躍進還認為,隨著地方政府逐漸意識到庫存不足,推地規模還將繼續增加,并為企業提供更多的拿地選擇。

8月中旬,中國人民銀行武漢分行行長王玉玲撰文指出,“從湖北省79個市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看,已不存在去庫存壓力。2018年5月末,79個市、縣中,低于12個月的城市有73個,高于12個月的只剩下6個,幾乎都在偏遠山區。”她還建議,貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段,其任務已基本終結,應考慮適時退出。

此后的8月29日,長春發布通知,取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策,鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。這些措施反映出部分城市庫存不足的現狀。

作為昔日去庫存“重鎮”的呼和浩特,也于近日發文強調“全面停止去庫存調控措施”。

多數分析人士認為,經過多年的去庫存努力,很多城市的庫存規模已經降至低位,未來“去庫存”政策有望逐步退出。根據上海易居研究院的報告,截至2018年7月底,全國100個城市的新房庫存去化周期僅為9.6個月,明顯低于12-16個月的合理區間。

嚴躍進指出,未來,以加快推地為主的補庫存措施或將逐步推進,這將成為房企補充庫存的重要機遇。結合企業動力、市場環境等因素來看,未來補庫存的進程還將持續。

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