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40城土地出讓均價連跌5月 部分二三線城市成重點“爭奪地”

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土地市場退燒持續。

近日,多家機構發布了8月土地市場相關數據。中國指數研究院數據顯示,8月,全國300個城市共成交土地面積7322萬平方米,同比微增1%。土地出讓金總額則為3516億元,同比小幅增加4%,數據漲幅收窄明顯。

溢價率則持續下降。8月,全國300個城市土地平均溢價率為9%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降21個百分點。

易居研究院研究員沈昕表示,1-8月,40個典型城市累計土地成交面積同比增幅小幅擴大,累計土地出讓金收入增幅持續收窄,成交均價也連續5個月同比下跌,土地成交溢價率創39個月新低,整個市場呈現降溫態勢。在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

土地市場整體降溫

從機構發布的8月數據來看,盡管成交量與成交總金額依舊再創歷史新高,但土地出讓金增幅收窄、溢價率持續低位,土地市場降溫愈發明顯。

從土地出讓金的角度而言,盡管仍然維持正增長,但漲幅下降的態勢依舊不變。

中國指數研究院的數據顯示,1-8月,全國受其監測的300城市土地出讓金總額為26949億元,同比增加約21%,比上月的23%有微幅下調。

從當月數據來看,增幅收窄則更為明顯。8月,300城整體出讓金總額為3516億元,同比上漲4%,這一漲幅比7月的9%有較大幅度下降。

另外,從土地成交價格、溢價率等關鍵價格指標來看,房企拿地態度更加理性謹慎。

易居研究院的數據顯示,在土地流拍增多與三線城市土地成交比重增加的影響下,8月,受其監測的40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米,環比下跌 2.9%。

值得注意的是,這已是土地出讓均價連續5個月同比下跌。

溢價率方面,易居研究院數據顯示,8月,40個典型城市土地成交溢價率 17.3%,這一數字創下39個月來的新低,與去年同期相比下降20.9個百分點。

“對比2017年同期,房企拿地已經開始退燒。”中原地產首席分析師張大偉指出。

張大偉認為,首先,各地樓市調控加碼,特別是土地的限制加大,當下主流一二線城市都有針對土地限價限面積、限配套的要求,使得房企拿地出溢價的難度越來越大。其次,房企拿地分化,龍頭房企融資難度小,拿地更集中。第三,為了降低風險,越來越多的房企拿地形式從之前的招拍掛逐漸進入股權交易市場。

同時,也有機構指出,上半年的土地市場火熱,與龍頭房企銷售回籠資金充裕,杠桿率繼續提升有關。在降杠桿背景下,這一態勢或者下半年迎來逆轉。

中信證券認為,上半年企業繼續加杠桿,A股房地產上市公司2018年中期凈負債率達到101.9%,超過去年底94.3%的水平。而隨著市場去化速度減慢,企業轉而悲觀,預計下半年板塊拿地資金投入將負增長,而整體杠桿率或有所下降。

區域分化明顯

盡管土地市場整體趨冷,從區域來看,一些熱點城市開始退燒,另一些熱點三四線城市,則在政府加大供應和房企積極進入的雙重推動下,土地市場出現回暖。

易居研究院數據顯示,8月,洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高,而土地限價政策嚴厲的上海、青島、深圳等10個城市,8月土地出讓溢價率都為0。

其中,以2216.2億土地出讓收入穩居前8月全國第一,今年以來土地市場持續火爆的杭州,近期土地市場降溫也引起關注。

8月27日,杭州集中出讓主城區3宗宅地,分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看,截至8月28日,杭州成功出讓了24宗土地,零溢價的土地達到15宗。

而2017年普遍供應緊張的珠三角地區,則在今年下半年加大了供應力度,土地市場回暖明顯。

數據顯示,1-8月,佛山實現土地出讓金達到740億,位居全國第五。2017年供地較少的東莞,則在前8月完成土地出讓金170億,同比增長近400%,其中,今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。

有珠三角地區的房地產從業人士告訴21世紀經濟報道記者,東莞等地的消化周期常年在12個月以內,市場亟待增加土地供應以滿足市場需求。

優房超東莞總經理李玲玲指出,近兩年珠三角核心城市出現土地供應“斷層”的現狀,上半年基本都是“零星供應”或者“零供應”,下半年才加大供地體量,形成“近期出現土地熱潮”的“錯覺”。而二三線城市是品牌房企重點進入的區域,尤其珠三角核心城市都是在地處灣區核心的制造業與經濟強市,更是兵家必爭之地。

實際上,盡管在政策限制下,佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛涌入的背景下,一些非核心區域的土地開始受到青睞,“量升價穩”形勢明顯。

以佛山為例,一家上市房地產代理公司下屬機構的佛山負責人告訴21世紀經濟報道記者,大灣區利好政策不斷出臺、灣區城際交通日益便捷的大背景下,今年更多開發商愿意在佛山單價更低的非限購區域拿地。三水、高明等過去被認為較為偏遠的區域今年都受到房企青睞,紛紛刷新當地樓面地價紀錄,甚至灣區城市中開發程度最低土地存量最大的肇慶,也在成為各品牌房企爭奪的焦點區域。

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