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調控下房企控規速增利 恒大上半年歸母凈利超越中海

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8月28日,中國恒大發布2018年度半年業績,多項利潤指標創新高。

上半年,恒大實現凈利潤530.3億,凈利率17.7%,同比增129.3%;核心利潤550.1億,同比增101.5%;核心利潤率18.3%,同比增3.8個百分點,歸母凈利潤達到308億,超過了中海。

自2017年來,過去一直以規模取勝的恒大放緩了增長速度,轉而注重規模和效益的平衡。

轉變發展戰略的恒大持續去杠桿、降負債,提前贖回千億永續債,并引入三輪戰投,為凈利潤增長提供了空間。

利潤大漲的秘密

恒大總裁夏海鈞表示,利潤大增的原因,首先在于超前鎖定低價土地儲備的戰略。

半年報顯示,恒大土地儲備達3.05億平方米,土儲成本為1683元/平方米,龍頭房企中最低。“這些年恒大積累了大量優質的土地,集中在一二線城市,前十大上市公司樓面價最便宜也是三四千元/平方米。”夏海鈞表示。

他進一步介紹,在提前儲備了大量低價土地的基礎上,恒大平均每個項目建筑面積是37萬平米,都是大項目,一期開發完了以后,二期、三期有了完善的配套,樓面價是鎖定的,銷售價格是增長的,建筑成本略為增長,利潤自然就提升了。

從恒大的銷售單價來看,從2012年的六千多/平方米一直漲到今年的一萬多/平方米,但樓面單價一直保持在很低的水平。

其次,恒大采用統一規劃、統一招標、統一配送的運營模式控制成本,降低銷售、管理、財務“三費”。公司半年報顯示,上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。

永續債的償還在去年年報中就引人注目。恒大執行董事、首席財務官潘大榮表示, 1129億元人民幣的永續債的提前償還,釋放出巨量利潤空間,也帶動了凈利潤的增長。

從財報來看,恒大上半年銷售3042億,同比增長24.6%,比碧桂園少了逾1000億,與萬科基本持平,但營收則較2017年同期上升59.8%至人民幣3003.5 億元,是碧桂園、萬科的1318.9億、1059.7億的兩倍到三倍。

夏海鈞表示,未來,恒大將進一步優化全國布局。目前已進入全國228個城市,項目總數822個。隨著房地產市場分化加劇,恒大將重點深耕一二線,目前一二線城市土地占比68%。

重組回A持續推進

談及重組深深房回歸A股的進展,夏海鈞回應稱,雖A股房地產IPO基本停掉,但是恒大回歸A股和房地產企業IPO有本質上的區別。

他表示,此次回A是深深房進行國有企業混改,符合國企改革大方向,公司跟證監會保持順暢溝通。

此外,與其他企業發行新股、進行企業融資不同,恒大完成資產受讓以后借殼上市,不需要進行資本市場的資金募集。恒大表示,目前A股市場波動較大,公司在等待合適時機進行重組上市。

此次回A對恒大的派息亦有影響。早前中國恒大宣布擬派發2016年度、2017年度兩個財年股息,總額超過147億元。限于之前回歸A股的政策要求,恒大地產的評估日挪到2018年。夏海鈞稱,恒大未來的派息政策將保持穩定。

股價也是關注的焦點之一。夏海鈞在發布會現場表示,恒大的增長空間遠遠沒有釋放出來,當前市盈率僅有5倍左右。若像碧桂園7倍市盈率,恒大市值將達到5200億港元;若像萬科13倍市盈率,恒大市值將接近萬億港元。

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