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樓市調控行至深水區: 封堵流動性 多城房價將進入下跌通道

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收緊樓市流動性

2018年以來,中央和地方相繼出臺多項政策,堅決抑制投機炒房。多輪調控之下,房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現成果,尤其是二手房市場,出現了實質性下跌。8月8日,成都、杭州相繼跟進發布樓市新規,重點打擊投機炒房行為,整頓房地產違法亂象。業內預測,市場交易流動性在高壓政策下持續收緊,房價上漲預期顯著減弱。與此同時,房企在三四線城市的拿地熱情正在降低,而產業結構單一以及人口持續流出,將成為三四線城市房地產市場的風險因素。另外,受政策影響,房地產融資環境趨嚴。目前,各大型房企開始拓展多元化融資渠道,其中ABS融資成為重要渠道之一。(包芳鳴)

“堅決遏制房價上漲”,7月31日,中央政治局表態樓市調控,本次表述與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比少了"過快"二字,多了“堅決”二字。如此細微的表述差別,成為樓市新一輪調控的分水嶺。

8月7日,住建部召開房地產座談會,落實中央精神,強調房價調控不力的城市將被問責。

從地方、城市層面來看,7月31日,深圳發布一線樓市最嚴新政,打響第一槍。8月8日,成都、杭州相繼跟進發布樓市新規,重點打擊投機炒房行為,整頓房地產違法亂象。

多輪調控之下,房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現低迷,尤其是二手房市場,出現了實質性下跌。

業內人士指出,樓市預期在改變,多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言,不希望房價上漲,但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出,政策希望資金流向實體經濟,振興產業,從而對現有的房價體系形成支撐。

全面封堵樓市投機

2018年以來,我國貨幣政策一直處于微調狀態,年初以來的三次定向降準,結合MLF實現流動性投放,貨幣寬松預期增強。

為防止央行最新釋放的5000億流動性資金流入樓市,以及防范房地產泡沫擴大的風險,中央提出堅決遏制房價上漲。

此前,房地產多輪調控出現邊際遞減效應。國家統計局數據顯示,截至2018年6月底,70城新建商品住宅價格指數已經連續37個月環比均上漲,一線城市由于限價政策執行力度較嚴,房價漲幅相對較小,最高環比漲幅0.63%。

受2018年以來人才搶奪戰的影響,多個二線城市房價上漲的勢頭凸顯。據克而瑞統計,二線城市近5個月環比漲幅持續上揚,2018年6月環比漲幅高達1.4%。

保利地產研究院認為,中央表態反映出政府對房價調控態度堅決,堅決不允許資金放水進入房地產行業。同時可以疏通貨幣流動性至實體經濟,修復信用環境,對沖經濟下行風險。

中原地產首席分析師張大偉認為,中央表態后,樓市調控進入深水區,地方政策將不斷加碼趨嚴。

7月31日,面對不斷升溫的樓市,深圳宣布暫停企業購房,新購商務公寓5年限售,新購住宅3年限售,離婚再購房人群限貸等新政,狙擊投機投資,封堵樓市流動性。

多位業內人士預計,這種狙擊投機投資的行動,將會繼續向各個城市蔓延,不僅針對個人買房調控,多個城市也出臺約束企業購房的政策,全面封堵投資炒房的可能性。

暫停企事業單位買住房有可能繼續向多個城市蔓延,對于供需結構緊張的城市來說,有助于緩解這一壓力。已經在深圳、上海、杭州、長沙、西安實施的限制企業購房措施,將大概率復制到更多城市。

除此之外,住建部也在30城市展開巡查,各種隨機檢查成為7月樓市調控的最主要特點。

8月8日,杭州八部門聯合整治房地產市場,重點打擊投機炒房、虛假信息發布及房企和中介的違法違規行為;同日,成都市11部門聯合開展房地產市場秩序專項整治行動。

張大偉預計,下半年樓市調控力度將全面超過上半年。預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現,而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特征,市場平穩將在政策推動下逐漸出現。

房價調整進行時

調控一輪輪襲來之際,作為過去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門,近期因房價、地價下跌引發關注。

據中原地產數據,廈門新建住宅價格依然處于歷史最高位,同比2015年上漲了52.9%,但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環比下調了14%;地價的溢價率也非常明顯出現了下調。

另一個風向標北京,由于新房供應偏低,成交集中在二手房市場?硕饠祿@示,上半年二手房成交占比均占5/6,6月份二手房成交量雖然略有下降,但仍居于高位。就價格來看,上半年二手房價格趨于穩定,但6月份在限價房的沖擊下,二手房價格小幅下滑。

易居研究院報告顯示,上半年環京區域和環深區域房價相對來說有下跌,這和此類城市政策相對嚴厲等因素有關,利好房價泡沫的減少。

不過,張大偉認為這些只是個案,目前全國房價下調的城市仍很少,只有部分區域。他認為,這些城市之前房價漲幅過快、過高,超過了市場的需求。

易居研究院《80城房價收入比偏離度研究》中,有54個城市偏離度為正。易居研究院副院長楊旭紅稱,54城房價存在大小不一的泡沫。

另一方面,調控嚴格,信貸政策收緊,商品房的限價和提供限價的政策性住房,使得市場對住房的定價和預期出現變化。

中銀國際研報顯示,市場交易流動性在高壓政策下持續收緊,房價上漲預期顯著減弱。

易居研究院總監嚴躍進稱,調控下房價確實跌了一點,部分企業經營面臨壓力。比如很多實業企業本把資金投入到樓市,如果樓市下跌,會牽連到此類實體產業。

從根本上來說,若實體產業表現不好,短期和中長期都會對房地產市場造成影響。短期內,樓市流動性被封堵,很多城市尤其是東南沿海一些和貿易有關的產業為主的城市,對樓市的支持力度會減少。而從中長期看,實體經濟不好,收入下降,居民住房消費也會不振。

嚴躍進認為,未來房價將進入盤整期。向下的作用力在于政策強抑房價不漲,住建部等部門的房地產督查,而向上的作用力在于高端樓盤預售證發放節奏是在加快的,這些都會對房價形成阻礙或拉動作用。

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