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解讀政治局會議定調樓市: 調控還將進一步加碼

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7月31日,中央政治局會議召開,會議公報合計上千字。其中專門針對房地產的內容有73個字,7個分句——“下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”

值得關注的是,會議對房地產市場調控的表態在措辭上非常嚴厲。易居房地產研究院副院長楊紅旭注意到, “2017年3月兩會政府工作報告中指出:遏制熱點城市房價過快上漲。與之相比,此次的‘堅決遏制房價上漲’多了‘堅決’二字,語氣加強;沒提熱點城市,說明范圍擴大,比如三四線城市房價也在大漲;剔除‘過快’二字,說明連普通幅度的上漲也不能容忍了。”

“此次政治局會議對于樓市調控在態度和用詞上確實是更嚴格一些。一方面是今年的3-5月,很多城市的房價又開始有這個上漲的苗頭。另外一方面,在中美貿易戰大環境之下,市場上又出現了‘要用房地產來重新啟動經濟’等聲音,中央有關方面也聽到了一些這樣的聲音,所以做出了回應和表態。”我愛我家集團研究院院長胡景暉表示。

多位業內人士認為,此次會議傳遞的信號是,仍處于“起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見”等方面的工作的房地產稅有望加快;另外,調控手段也可能進一步加碼。“在一些熱門城市,限購政策可能進一步升級。最近幾個城市,如長沙、成都、海南、深圳,已經做出了一些表率,對于企業實行限購,對于個人實行限售等。另外政策上會繼續堵漏洞,比如說通過離婚買房的,剛落戶還沒有社保的,在限購、限售等方面可能會加強管理。”楊紅旭說。

言外之意

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者表示,此次中央政治局會議通報字數不多,就有18個“穩”字。核心態度就是在應對外部環境反復無常的變化時,保持定力、站穩腳跟,用“穩”應對不確定性。

歐陽捷稱,2016年10月以來,中央政府一直在下決心解決房地產問題,這一宏觀調控思路沒有發生任何根本變化。“‘因城施策、供求平衡、控制預期、規范秩序’正是這兩年調控正在做的事,‘控制房價在2016年10月的水平不上漲’的控房價口徑也從來沒有變過,目標就是‘穩’,‘促進房地產市場平穩健康發展’。”

“‘下決心解決好房地產市場問題’言外之意是對過去一段時間的調控態度、力度是不滿意的,如今必須下決心搞定這件事。整治市場秩序,是指七部委下半年的專項行動。”歐陽捷說。

房地產市場如今存在什么問題?歐陽捷認為,“房地產市場的問題,一是住房供求失衡,包括(地方政府)大量吸引人才卻沒有增加住房用地供應,在人口仍在凈流出的中小城市反而大量供應土地;二是市場秩序不規范,房企、中介等都存在這樣的問題;三是市場預期不利于樓市穩定,供求失衡與房價上漲預期仍然存在。”

在2018博鰲·21世紀房地產論壇上,華遠地產股份有限公司原董事長任志強也表示,“政府在土地的配置上是錯位的,一線城市人口最向往的地區土地供應反而不足,供給和需求之間的矛盾,導致全國房價還在普遍地繼續上漲。”

在明確的調控目標之下,市場根本問題仍然存在。全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會創會會長聶梅生注意到,從去年至今年上半年,強有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的,但地方財政高度依賴房地產的問題愈加凸顯。任志強也稱,從今年1-6月的統計數據來看,上半年的投資主要是靠房地產支撐,稅收和稅外的其他財政經費收入,主要也來源于房地產市場。“從目前的情況來看,地方財政壓力是巨大的。如果沒有土地收入和房地產的相關收入的話,對地方財政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。”

結構性去杠桿

今年以來,央行持續的大額流動性投放不斷釋放寬松信號,市場短期提振,但也引發了重回“大水漫灌”老路將埋下中長期風險的擔憂。業內人士普遍認為,此次政治局會議的表態已經反映出,決策層對于再次通過放松房地產調控對沖經濟下行風險的可能性不大,表明不會走放水+房地產以復蘇經濟的老路,擺正市場預期。

海通宏觀分析師姜超在研報中分析稱,會議對經濟的評價發生了明顯變化,措辭由相對樂觀變得相對謹慎,并提出了六大工作目標。未來絕非再次大水漫灌,而是堅定不移去杠桿,在把住貨幣總閘門的同時,適當放緩節奏加強協調,而積極財政將是經濟托底的主要手段。而會議同時表達了抑制地產泡沫和加大改革開放力度的決心,這意味著不會重走舉債投資、地產泡沫的老路。

歐陽捷也指出,此次會議在口徑上,將“去杠桿”調整為“結構性去杠桿”,流動性變成“合理充裕”。中央政府鼓勵資金流向實體經濟,最核心的是“股市、債市、匯市、樓市”四大市場,最大的風險在于債市,一旦企業面臨債務違約風險,就會變賣、拋售資產,導致資產價格下跌,引發樓市泡沫破裂風險。因此,“必須調整去杠桿的結構、力度和節奏,有的行業還要繼續堅決去杠桿,有的要少一些去杠桿,有的要慢一點去杠桿。在此背景下,就需要補充一點流動性,避免債務違約風險大面積爆發。”

但歐陽捷也強調,“央行定向放水基本與房地產無關,雖然房企也會因上下游的實體產業的資金相對充裕而受益,不過監管部門依然會嚴控資金流向房地產,房企不要有所奢望。”

調控趨勢

業內人士普遍認為,未來房地產市場調控不會放松。歐陽捷稱,“目前還是會繼續加強調控,繼續改善供求關系,繼續穩定市場預期,這也是至少未來三年的住房市場大趨勢。”

楊紅旭認為,今年5、6月份,70城房價漲幅重新擴大,所以會議公報嚴厲表示會“堅決遏制房價上漲”,但是此處也不宜做過度解讀。

針對公報中提到的合理引導預期,58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為,“未來合理引導預期的手段包括但不限于以下幾種,一是對于土地拍賣價格進行干預,例如限房價競自持、控制溢價率等手段;二是打擊違規行為,對于捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格等行為進行重點打擊;三是增加市場有效供應,不但增加普通商品房供應量,同時增加經濟適用房、共有產權等保障性住房供應量;四是長遠來看,還需加快構建促進房地產市場健康發展長效機制。”

楊紅旭也提到,房地產市場健康發展長效機制的建設是一個復雜的問題,但是從公報內容來看,房地產稅立法有望加速推進。

中原地產分析師張大偉也認為,房地產稅等調控政策將在2018年加速落地。“整體看,房地產調控已經出現了質變。房地產長效機制已經在租售并舉、房住不炒等環節開始快速落地,預計2018年后續將有更多制度性政策發布。下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度,以長效機制引導市場穩預期。”

“政府一定是有后手的。”胡景暉認為,如果調控加碼,短期之內就是調參數;長期就是房產稅。調參數的意思就是比如社保、個稅繳納的年限,貸款的首付比例,貸款的利率,包括商貸和公積金,這些參數都可以調的。“如果房地產稅出臺,地方政府的土地財政可以徹底破局,不用需要通過賣高價地來獲得財政收入。”

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